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ABOGADOS MADRID TENERIFE ZT Abogados

ZT Abogados en Canarian Weekly

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UNDERSTANDING THE LAW o ENTENDIENDO LA LEY es una columna bisemanal publicada en el semanario tinerfeño Canarian Weekly . Los artículos están dirigidos a los lectores residentes de habla inglesa para facilitarles la comprensión del sistema legal español. Algunos de estos artículos han sido alojados en la web de CW.

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Canarian Weekly 955

LETTING AGREEMENTS – LETTER OF A READER

One of our readers has sent a letter with few questions:

Dear Sir

I am looking for some clarification on the legalities surrounding the letting of apartments.

I have a two bedroom apartment and I’m thinking of letting it out on either a holiday or long term basis.

My concerns are what happens if I use a third party to look after my dealings.

What legal requirements should I look for from a company? What happens if they don’t pay me? What bank statements do I get to know they are banking the deposits or rent correctly?

What happens if there is a dispute with furnishings after a tenant leaves?

Thanks

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La primera página del Canarian Weekly del 13 de mayo de 2016 toma nota de nuestro blog

THOUSANDS of British home-owners in Tenerife could be entitled to huge refunds from their banks, which have been over-charging mortgage interest for years.

The banks’ method is not illegal. Yet! But it could be deemed so on 12th July, when the European Court of Justice (ECJ) convenes to make its preliminary conclusions on the controversial Clausula Suelo (floor clause) mortgage – a collaborative scheme involving several banks, which blocks interest rates from falling below a certain price...

Canarian Weekly lawyer Mariano Zunino, who has been tracking this astonishing story from the start, and has dealt successfully with many judicial cases involving “abusive clauses”, says: “It is all about this ruling from the European Court.

“The decision will affect, firstly, those processes still pending, as the European Court judgement will be binding for domestic judges, who will then rule according to the decision.

“Secondly, it will be necessary to reconsider the cases with ‘final judgements’ and, I understand, they could be subject to a ‘revision appeal’.

“As a matter of fact, in April 2016, the Supreme Court decided to suspend the proceeding of an appeal enacted by a bank regarding the ‘floor clause’ until the European Court’s final verdict.”

The lawyer added: “We have to wait until the ECJ decision, of course, and how it will hit the Spanish banks, who could be forced to refund up to 7.6 billion euros.”

Ver artículo completo

Canarian Weekly Issue 950

CARTA DE UN LECTOR BRITÁNICO

Uno de nuestros lectores de Canarian Weekly envió una pregunta a nuestro editor.

“Estimado señor: El próximo referéndum británico relacionado con la permanencia o no en la UE ha creado numerosos debates entre mis amigos. Hay una cosa que no tiene sentido para quienes vivimos aquí. ¿Cuál es la ley aplicable cuando alguien es acusado de un delito?. ¿Prima la ley española sobre la europea?. He escuchado historias terroríficas en las que algunas personas pueden ser detenidas por años sin ver a un juez o ser acusado de un delito. Seguramente no puede ser correcto de acuerdo a la ley europea. Muchas gracias.”

La pregunta tiene dos partes: una referida a la supremacía de la ley europea y otra la posibilidad de que bajo la ley española (con independencia de la aplicación de la ley europea) alguien pueda ser detenido por tiempo indeterminado sin ver a un juez o sin el derecho a un juicio justo en tiempo razonable.

SUPREMACÍA Y EFECTO DIRECTO A LA LEY DE LA UE

La supremacía de la ley UE está conectada al principio de efecto directo. Este principio permite a los ciudadanos para invocar de forma inmediata la regulación europea ante un tribunal nacional o de la UE. Este principio se refiere sólo a determinados actos, sujeto a diversas condiciones. El efecto directo asegura la aplicación de la ley europea dentro de los países de la UE. Asimismo, el efecto directo sólo se refiere a relaciones entre un individuo y un país de la UE (efecto directo vertical) y puede ser extendido a relaciones entre individuos (efecto directo horizontal).

CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA

En relación con la pregunta “personas detenidas durante años sin ver a un juez o ser acusado”, esto no es posible de acuerdo a la ley española. El artículo 17 de la Constitución prevé que “la detención preventiva no podrá durar más del tiempo estrictamente necesario para la realización de las averiguaciones tendentes al esclarecimiento de los hechos, y, en todo caso, en el plazo máximo de setenta y dos horas, el detenido deberá ser puesto en libertad o a disposición de la autoridad judicial”.

LEY DE ENJUICIAMIENTO CRIMINAL

La prisión preventiva está regulada en la Ley de Enjuiciamiento Criminal. Será determinada por el juez “cuando objetivamente sea necesaria, de conformidad con lo establecido en los artículos siguientes, y cuando no existan otras medidas menos gravosas para el derecho a la libertad” (artículo 502). El artículo 503 menciona las circunstancias o elementos para establecerla, por ejemplo: posibilidad de existencia de delito, antecedentes penales, ocultación de pruebas, riesgo de fuga. La prisión preventiva continuará hasta lograr los propósitos especificados en el artículo 503 y, por tanto, las razones que justifican su adopción y su duración. Dependiendo de las circunstancias, la duración de la prisión preventiva no excederá de un año, dos años, o incluso seis meses (pudiendo ser extendida por el juez razonadamente).

Debemos tener en cuenta que el período de investigación (sumario), de acuerdo con la ley española no puede exceder de 6 meses (o 18 meses en casos complejos) de acuerdo con la modificación a Ley de Enjuiciamiento Criminal en vigor desde diciembre de 2015. Una vez finalizado el sumario, el asunto es sobreseído o se pasa a la segunda parte (plenario) de acusación y juicio. Ver debajo la referencia al Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

CONVENCIÓN EUROPEA DE DERECHOS HUMANOS (CONVENCIÓN DE ROMA)

España es parte de la Convención Europea de Derechos Humanos cuyo artículo 6 prevé un detallado derecho a un juicio justo, incluyendo el derecho a una audiencia pública ante un juez independiente e imparcial dentro de un plazo razonable, a la presunción de inocencia y otros derechos mínimos a quienes son acusados de delito (tiempo adecuado para la preparación de la defensa, derecho a un abogado que lo represente en juicio, derecho a justicia gratuita e intérprete). Muchas violaciones de este artículo por los Estados miembros hacen que el TEDH (Estrasburgo-Francia) que entiende en el asunto se basen en el “excesivo retraso” en el “plazo razonable” tanto en casos civiles como penales ante los jueces nacionales.

La cuestión radica en la determinación del derecho al examen del caso en un período de tiempo razonable. De acuerdo con el TEDH “la idea de plazo razonable se define en diferentes dimensiones dependiendo del tipo de proceso” (civil, penal).

En asuntos penales, se entiende que el proceso finaliza con una decisión definitiva acerca de la acusación, siendo el final la sentencia o auto de archivo. De esta forma, de acuerdo con el TEDH los criterios más importante para evaluar la razonabilidad del plazo en la demanda son: “la complejidad del proceso; la conducta de las autoridades nacionales; la conducta del peticionante; lo que el demandante reclama”.

Espero haber aclarado, al menos parcialmente la duda del lector.

Artículo en inglés

UNDERSTANDING THE LAW Canarian Weekly Legal Matters

Ver Canarian Weekly página 20 número 928

Canarian Weekly 928