Cuando el deudor hipotecario ha dejado de pagar una o más cuotas hipotecarias, el banco inicia un procedimiento interno encaminado a requerir la puesta al día en las cuotas, incluyendo los intereses de demora y gastos de reclamación. Si continúa la demora, el expediente pasa al servicio legal del banco que inicia la ejecución hipotecaria, presentando la correspondiente demanda ante el juzgado competente (el correspondiente a la localización del inmueble hipotecado).

Muchas veces el banco acreedor insta al deudor a pagar parte de las cuotas hipotecarias mediante un ingreso mensual (que no cubre la totalidad de la cuota). Pero sucede que cada cuota retrasada ha devengado intereses y los sucesivos pagos que se realizan, encaminados a cubrir la deuda principal, en realidad se imputan los intereses que se van acumulando y, por tanto, la suma debida se va incrementando más y más. Cuando llega la ejecución hipotecaria la suma debida es mayor que la esperada, debido a que los ingresos parciales han sido imputados principalmente a cubrir los intereses. El afectado por la hipoteca continúa pensando que el banco no ejecutará si se van pagando mensualmente cantidades que no cubren la cuota. La sorpresa es que el banco termina ejecutando por no estar al día.

Lo mejor, en caso de saber que no se va a poder hacer frente a las cuotas, es negociar con la entidad una refinanciación, lo que conlleva la firma de una escritura ante notario. Se suele acordar un plazo de carencia (generalmente de dos años) durante el cual sólo se pagan intereses. Al finalizar el plazo se vuelve al sistema de amortización de capital e intereses.

Una vez iniciada la ejecución hipotecaria, el banco reclama toda la cantidad pendiente (no sólo lo que se debe hasta la fecha de reclamación), realizando previamente una liquidación unilateral ante notario. ¿Qué se puede hacer en ese momento?. La ejecución sigue adelante y, normalmente, no puede paralizarse aunque sí demorarse. El objetivo es alargar el proceso hasta donde se pueda.

La defensa puede basarse en formalidades tales como falta de notificación personal, o en motivos de fondo como la existencia de cláusulas abusivas, mediante el trámite de oposición a la ejecución.

En el primero de los casos se suele pedir la nulidad de actuaciones para retrotraerlas y sanear el procedimiento del defecto que adolecía. No obstante, es interesante destacar que se han dado casos en que se ha anulado todo el proceso, obligando al banco a iniciar una nueva ejecución. Ese supuesto se ha dado en casos en los que ha habido fusión entre entidades bancarias, de manera que la hipoteca fue otorgada por un banco (llamémoslo Banco A) que se fusionó (dando lugar al llamado Banco B) que es quien inició la ejecución. Así, el afectado ha podido interponer (junto con la oposición de fondo) una excepción de falta de legitimación activa (del Banco B) por no ser el ejecutante el mismo banco que firmó la hipoteca. Si bien en muchos casos no ha sido admitida la excepción en primera instancia, sí lo ha sido en segunda instancia por las Audiencias Provinciales. Cabe señalar que la jurisprudencia en este sentido no es pacífica y hay resoluciones en ambos sentidos.

Otro de los motivos de nulidad se ha dado cuando el banco inicia una ejecución hipotecaria contra hipotecado y fiador. Muchas Audiencias Provinciales han entendido que la ejecución hipotecaria no puede dirigirse contra el fiador, decretando la nulidad del procedimiento.

Sea como sea, este tipo de actuaciones logran retrotraer las actuaciones o hacer que se inicie una nueva.

También puede ganarse tiempo mediante la oposición a la ejecución por motivos de fondo, o sea planteando la existencia de cláusulas abusivas tales como altos intereses de demora (que en algunos casos rondan el 25%), vencimiento anticipado, etc. En estos casos, si el juez considera que alguna de las cláusulas podría ser abusiva se dará audiencia a las partes y de determinarse su existencia, dichas cláusulas se declararán nulas. Además de alargar el procedimiento, se puede reducir la deuda sustancialmente desde el momento en que se reducen los intereses excesivos.

En otro post hablaremos del caso especial de la ejecución hipotecaria sobre una vivienda habitual.

Lo importante es actuar a tiempo. No abandonar, personarse en las actuaciones con abogado y procurador y plantear todas las medidas legales que puedan minimizar los efectos de la ejecución hipotecaria. Intentar hacer algo cuando faltan pocos días para la subasta es una tarea harto difícil (aunque en algunos casos se ha podido suspender la subasta). Las medidas deben preparase desde el momento mismo en que deja de pagarse una cuota hipotecaria porque tarde o temprano la entidad bancaria ejecutará la hipoteca.

English