PERSONALIDAD JURÍDICA DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En derecho español una Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica reconocida propia y distinta de los propietarios que la componen. El fundamento de esta cuestión reside en que su tratamiento es el de una Comunidad de Bienes con las particularidades de la división horizontal. Esto no quiere decir que la Comunidad no pueda actuar a través de su representante legal que es el Presidente. Por tanto, la Comunidad de Propietarios tiene capacidad reconocida para celebrar algunos contratos, como por ejemplo, contratar un servicio de mantenimiento, contratar personal laboral, contratar una póliza de seguro u otorgar poderes a procuradores.

El criterio fundamental es que una Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica, lo que plantea numerosos problemas para la misma, como por ejemplo, las Comunidades pueden abrir y operar con una cuenta bancaria pero no pueden adjudicarse el inmueble de un moroso en subasta. Ello nos lleva a que, por ende, no pueda inscribirse la titularidad de un inmueble a favor de la Comunidad en el Registro de la Propiedad, debiéndose inscribir a favor de todos y cada uno de los propietarios con su porcentaje o cuota respectiva.

Una cuestión distinta es la celebración de un contrato de arrendamiento de un inmueble, propiedad de la Comunidad, entre ésta y un particular (que puede ser un copropietario). No hace mucho tiempo, una Comunidad de Propietarios alquiló un local de su propiedad y solicitó la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, lo cual le fue denegado por el Registrador argumentando, entre otros motivos que la finca no se encontraba inscrita a favor de la Comunidad, precisamente por carecer de personalidad jurídica. Tras los sucesivos recursos, el juzgado decretó que es posible la inscripción registral de un contrato de arrendamiento celebrado por una Comunidad de Propietarios. Sin entrar a considerar todos los puntos sobre los que trata el caso concreto, interesa aquí hacer hincapié en la posibilidad de inscripción del contrato y la personalidad jurídica de la Comunidad de Propietarios. El juzgado, entendió que del examen de los documentos aportados (Acta de la Junta General Ordinaria, Legalización de las Actas por el Registro de la Propiedad, adopción por unanimidad del acuerdo), estamos en presencia de un acto de mera gestión (contrato de arrendamiento) siendo el Presidente (o Vicepresidente) el representante legal debidamente facultado de forma unánime por la Junta, por lo cual, el juzgado no comparte la carencia de personalidad jurídica de la Comunidad.

Existe una multitud de Comunidades de Propietarios que arriendan sus locales y, por ello, conviene desde un principio estar bien asesorados en relación con la representación de la Comunidad, mayorías necesarias en junta, etc. Debemos tener en cuenta que para el caso de arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble se requerirá el voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

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