Si la ejecución se realiza sobre una vivienda habitual, existen algunas particularidades. Por ejemplo, se establece un precio mínimo para su adjudicación (más adelante ahondaremos en este punto).

Además, los intereses de demora no podrán exceder 3 veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Por otra parte, las costas judiciales no podrán superar el 5% de la cantidad reclamada en ejecución.

Cuando un banco se adjudica un inmueble y la suma por la que se adjudicó resulta inferior a la deuda, la cantidad restante podrá ser reclamada hasta cubrir la suma total. En el caso de vivienda habitual, se podrá reclamar con algunas particularidades (art. 579 LEC). Por ejemplo, el deudor quedará definitivamente liberado de la deuda si en el término de 5 años desde la adjudicación paga el 65% de la cantidad total que quedara pendiente (más los intereses legales) o paga el 80% dentro de los 10 años siguientes.

Otra de las especialidades es que para poder ejecutarse la hipoteca deberán haber vencido al menos tres mensualidades (o un número de cuotas equivalentes).

El deudor hipotecario podrá oponerse alegando motivos de oposición, tales como el carácter abusivo de una cláusula. Abusiva es toda cláusula contractual no negociada individualmente, predispuesta, cuya incorporación viene impuesta por una sola de las partes (en este caso el banco).

Las particularidades en una ejecución hipotecaria de una vivienda habitual, como decíamos, es que se establece para ellas un importe mínimo de adjudicación, lo cual dependerá del hecho de que existan o no postores en la subasta.

SUBASTA CON POSTORES: En caso de que hubiera postores el artículo 670 LEC dice que si la mejor postura (oferta) fuera igual o superior al 70% del valor por el que el inmueble hubiere salido a subasta se aprobará el remate a favor del mejor postor. Si la postura fuera inferior al 70% del citado valor, el ejecutado podrá en el plazo de 10 días presentar un tercero que mejore la oferta, ofreciendo una cantidad superior al 70% del valor de tasación (o que siendo inferior logre la satisfacción del ejecutante). Transcurrido ese plazo sin haberse mejorado la postura, el ejecutante podrá, dentro del plazo de 5 días pedir la adjudicación por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que ésta sea superior al 60% del valor de tasación y a la mejor postura.

Ahora bien, si el ejecutante no hace uso de esa facultad, el remate se aprobará a favor del mejor postor siempre que la oferta sea mayor que el 50% del valor de tasación (o siendo inferior cubra la cantidad por la que se hubiere despachado ejecución, incluyendo intereses y costas). Cabe recordar que en todo momento antes de la subasta o la adjudicación, podrá el deudor liberar sus bienes pagando al acreedor lo que se le debe por principal, intereses y costas.

SUBASTA SIN POSTORES: El artículo 671 de la LEC establece que si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, el acreedor dentro del plazo de 20 días podrá pedir la adjudicación del inmueble (vivienda habitual) por un importe igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta (si no es vivienda habitual es el 50% del valor). Si la cantidad que se debe es inferior a ese porcentaje, podrá adjudicárselo por el 60% de dicho valor.

Se debe actuar a tiempo. No abandonar, personarse en las actuaciones con abogado y procurador y plantear todas las medidas legales que puedan minimizar los efectos de la ejecución hipotecaria. Intentar hacer algo cuando faltan pocos días para la subasta es una tarea harto difícil (aunque en algunos casos se ha podido suspender la subasta). Las medidas deben preparase desde el momento mismo en que deja de pagarse una cuota hipotecaria porque tarde o temprano la entidad bancaria ejecutará la hipoteca. Es importante saber cómo actuar ante una ejecución hipotecaria.

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