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UN CUENTO REAL SOBRE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

alt="cuento real sobre ejecución hipotecaria" Ante cualquier notificación judicial es importante actuar con abogado

En relación con el post “Cómo Actuar ante una Ejecución Hipotecaria”, traemos a colación un caso real (y triste). Se trata de un matrimonio de nacionalidad inglesa que en 2004 firmó una escritura de préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda familiar. Las cuotas ascendían a unos 3.000 euros mensuales que se fueron pagando sin problema durante los años anteriores a la crisis. A partir de 2011 comenzaron los problemas y hubo retraso en las cuotas. El banco procedió a ejecutar (año 2011). En su momento el marido recibió una notificación (en el domicilio que figuraba en la escritura de hipoteca y era el inmueble arrendado). Era la demanda de ejecución. En su banco le dijeron que no se preocuparan y que todo se arreglaría. No hubo oposición a la ejecución. El juzgado dio por notificado al matrimonio y continuó con el proceso. En julio de 2012 el marido recibió otra notificación (esta vez recogida) en la que se le informaba que su vivienda familiar iba a ser subastada en octubre 2012. Sorprendido, concurrió junto con su mujer a la sucursal de la entidad bancaria y llegaron a un supuesto acuerdo con el director: si a partir de la fecha comenzaban a ingresar 1.600 euros mensuales se paralizaría la subasta y se dejaría sin efecto la ejecución hipotecaria. Al menos fue lo que ellos entendieron. De más está aclarar que no firmaron ninguna refinanciación ante notario. Todo quedó en la oficina del banco.

Así, la subasta fue suspendida a petición del banco ejecutante. Pero la ejecución no fue archivada y se mantuvo “stand by” durante dos años. A pesar de ingresar puntualmente los 1.600 euros mensuales durante ese tiempo, el banco decidió “reavivar” la ejecución en 2014. Lógicamente, la cuota mensual de 3.000 euros no era cubierta por los ingresos mensuales, por lo que el matrimonio en cuestión siempre estaba  en deuda. Fue así que en el mes de septiembre de 2014 recibieron otra notificación en las que se les informaba que la vivienda sería subastada en octubre 2014 (exactamente dos años después de la fecha de la primera) en virtud del Auto de Ejecución dictado en 2011 (o sea, la misma resolución en la que se basaba la subasta de octubre 2012). Ahora sí, actuaron con abogado y procurador (aunque tarde).

En este momento seguramente nos viene a la mente la frase: “El desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento” (ignorantia juris non excusat). Este principio general del derecho está contemplado en derecho español, pero también lo está en el inglés, por ejemplo el jurista británico John Selden (1584-1654) escribió “La ignorancia de la ley no excusa a ningún hombre de su cumplimiento; no todos los hombres conocen la ley, pero como es una excusa cualquier persona podría utilizarla en su defensa y ningún hombre podría refutarlo” ("Ignorance of the Law excuses no man; not that all men know the law, but because it's an excuse every man will plead, and no man can tell how to refute him”). El matrimonio protagonista de esta historia debió conocer que lo acordado en una sucursal, si posteriormente no se plasma en documento público, no tiene relevancia jurídica. No hay duda de su buena fe, estaban totalmente convencidos de que la ejecución no continuaría y el hecho de que durante dos años no tuvieran noticias del banco lo refrendaba. Pero las cosas no eran como ellos pensaban.

A pesar de todos los esfuerzos legales (se planteó la nulidad, se presentó la oposición a la ejecución –tardíamente dado que el plazo para ello había vencido en 2011-, incluso hasta hubo una apelación) no hubo manera de paralizar la subasta. En la sucursal, como era de esperar, no recordaban absolutamente nada del acuerdo de 2012. El banco se adjudicó la vivienda (octubre 2014). Claro está, como no hubo posibilidad de oponerse a la ejecución, todo fue favorable al banco. No obstante, debido a una serie de recursos legales, hasta la fecha (octubre 2015) la entidad bancaria no ha podido tomar posesión de la vivienda.

Pero hay más: como la cantidad por la que el banco se adjudicó la propiedad no cubría la totalidad de la deuda, el banco decidió reclamar también la parte faltante. Ahora bien, a la hora de liquidar la deuda, el banco no había tenido en cuenta los 1.600 euros mensuales pagados durante ese tiempo. Con lo cual, lógicamente, la liquidación era superior (en especial por el incremento de intereses) a la deuda real. Lo único que pudo hacerse (además de retrasar el desahucio) fue reclamar ante el juzgado que se redujera esa cantidad como finalmente así ocurrió.

¿Cuál es la moraleja de este cuento?. En otro post hablamos de la importancia de actuar a tiempo una vez recibida la notificación de una ejecución hipotecaria, especialmente si se trata de vivienda habitual. En éste, agregamos que puede ser posible que la notificación, sea por el motivo que sea, no llegue a su destinatario y, por tanto, se realice la notificación por edictos, continuando el procedimiento sin conocimiento del ejecutado. En algunos casos la falta de notificación da lugar a la nulidad de lo actuado, pero en otras no. Por ello, el deudor hipotecario que sabe que está incumpliendo con el pago de sus cuotas debe saber que tarde o temprano el banco ejecutará y conviene personarse en las actuaciones para oponer todas las medidas legales posibles para al menos ganar tiempo. Nunca se debe abandonar. 

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