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MÁS FLANCOS ABIERTOS PARA LOS BANCOS: DEMANDAS DE COMPRADORES AFECTADOS POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATOS POR EL PROMOTOR

En medio de la vorágine de demandas por nulidad de cláusulas suelo y gastos de hipoteca, los bancos están encarando otra oleada de reclamaciones judiciales, esta vez debido a incumplimiento de contrato de compraventa por parte de los promotores inmobiliarios que percibieron cantidades a cuenta de compraventa de inmuebles en su cuenta bancaria. Después de la sentencia del TS diciembre de 2015 se abrió la puerta a aquellas personas afectadas por la quiebra de promotores inmobiliarios durante la burbuja inmobiliaria para recuperar las cantidades pagadas en la compra de propiedades que nunca llegaron a ser concluidas.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE DICIEMBRE DE 2015

 

Una ley de 1968 obliga a los bancos a responder por el incumplimiento del deber de cuidado en su obligación de garante del promotor que ha recibido cantidades a cuenta de viviendas en construcción. Esto significa que cuando un comprador paga cantidades a cuenta de una compraventa de inmuebles en la cuenta bancaria del promotor y finalmente la construcción no se finaliza o no se puede entregar la propiedad,  el banco es solidariamente responsable con el promotor por incumplimiento de contrato. Muchos analistas estiman que las demandas por este problema pueden ser incluso más graves que aquéllas asociadas con cláusulas suelo. El Banco de España es reticente a dar detalles acerca de este impacto. Aunque no hay estadísticas oficiales sobre el número de personas afectadas por la compra de propiedades que nunca fueron terminadas, se estima que podrían ser más de 600.000 casos. Hay más de 500 promotores y cooperativas en concurso de acreedores en toda España, lo que viene a significar que cientos de miles de familias que compraron en plano ni tuvieron sus viviendas ni recuperaron su dinero.

 

La sentencia del TS diciembre de 2015 condenó enérgicamente a los bancos a reembolsar a los compradores el dinero pagado a cuenta de una propiedad en plano a cooperativas o promotores. Esta sentencia sentó la doctrina jurisprudencial de que los bancos deben responder ante los compradores de viviendas que hayan perdido su dinero al comprar una propiedad.

 

Pero, ¿por qué los bancos son responsables de la quiebra (concurso) de los promotores?. Simplemente porque así lo determina la Ley 57/68 en vigor hasta el momento de dictarse la sentencia de diciembre de 2015 pero aún protege los derechos de los compradores de viviendas que hayan comprado en plano antes del 1 de enero de 2016 (fecha en la cual la Ley fue derogada). Esta Ley de 1968 requería que los promotores concertara un seguro o aval para asegurar el retorno de las cantidades pagadas a cuenta en caso de que la construcción no fuera terminada o no entregada dentro del tiempo acordado.

 

MEJOR TARDE QUE NUNCA

 

¿Por qué ahora?. Por el cansancio de los compradores. En efecto, esta no es una cuestión nueva. Este tipo de demandas contra los bancos por responsabilidad conjunta con los promotores comenzó en 2010/2011 finalizando con sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales (algunas consideraban que el banco era co-responsable con el promotor y otras no). Después de la sentencia de diciembre de 2015 las demandas se incrementaron de manera exponencial debido a que el TS falló que indubitadamente los  bancos son responsables solidarios (aún cuando éstos continúan negando su responsabilidad) y ahora, las Audiencias Provinciales y los Juzgados deben aplicar la doctrina del Tribunal Supremo. Los bancos a los que más se ha reclamado son Caixabank (incluida Caja Canarias y otras cajas de ahorro), BBVA y Bankia. Aunque éstos consideran que es un problema sin importancia (lo cual es dudoso porque hasta el momento han pagado más de 200 millones de euros por estos motivos).

¿FINAL DE LA CRISIS INMOBILIARIA?

 

A pesar del hecho de estar en el fin de la crisis inmobiliaria, la compra de una propiedad en plano es nuevamente una opción para las familias. Para evitar riesgos y demandas es aconsejable conocer bien al promotor y su trayectoria, para discernir si es aconsejable o no invertir en función de su experiencia en el sector, su solvencia y si es o no el titular del terreno donde se va a construir el complejo. Asimismo, es importante leer detenidamente el contrato y revisar las cláusulas, con copia del plano de la construcción, establecer exactamente el precio y fecha de entrega y realizar pagos a través del banco.

 

Mariano Zunino Siri. Agosto 2017.

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