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ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS EN HIPOTECAS A PAGAR POR EL CLIENTE

Los Actos Jurídicos Documentados en Préstamos Hipotecarios

 

Comencé esta columna después de la sentencia del TS de 16 de octubre de 2018 que confirmó que el banco era responsable del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en escrituras de préstamos hipotecarios. Pospuse esta columna por las razones que explicaré más adelante.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD

 

El AJD representa la cantidad más alta de los gastos de las escrituras de hipoteca y, hasta ahora, los bancos se negaban a asumir estas cargas. Por ejemplo, en una hipoteca promedio de 150.000 euros, los gastos serían aproximadamente 5.000 euros, incluyendo gastos administrativos, notario, registro y AJD. El AJD es el más relevante (el tipo varía entre el 1% y el 2% dependiendo de la Comunidad Autónoma). Este cálculo no incluye los gastos de tasación que ninguna entidad bancaria cubre. El cliente puede elegir una valoración externa.

 

La sentencia del TS de 16 de octubre de 2018

 

La sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de fecha 16 de octubre de 2018 tuvo importantes consecuencias. La primera es que acepta que, tanto una sociedad mercantil como un autónomo que haya constituido una hipoteca por razones profesionales, puede reclamar los gastos de constitución. Hasta ahora, sólo el consumidor individual (no empresario o profesional) podía hacerlo.

 

Otra consecuencia es que la resolución determina que el sujeto pasivo del impuesto será el hipotecante no el hipotecado, lo que viene a resolver sentencias contradictorias en este sentido. Con esta última está claro que el banco será responsable de estos gastos.

 

Un día después de la sentencia, el TS suspendió sus efectos para revisar y tomar una decisión por el pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (formada por más de 30 magistrados). La decisión fue pospuesta al 5 de noviembre de 2018 (finalmente al 6 de noviembre). La Sala en Pleno finalmente falló que el AJD debe ser pagado por el cliente/hipotecado (no por el banco como originariamente decía la sentencia de 18 de octubre).

 

Para entender lo sucedido (hay una gran confusión en los medios en relación a este tema), el TS tiene varias Salas. La Sala Tercera es la que entiende en asuntos contencioso-administrativos. Dentro de dicha Sala, la Sección Segunda es la encargada de las cuestiones impositivas y por ello fue la que tomó la decisión el 18 de octubre.

 

Debido a sentencias contradictorias (algunas decían que el banco era responsable del impuesto, otras que lo era el cliente) y debido a la amplia repercusión de este tema, la Sala Tercera decidió reunirse en pleno (todas las Secciones de la Sala) para finalmente adoptar una decisión y fijar la doctrina.

 

Esto significa que, desde ahora, el TS filtrará aquellas demandas que soliciten el pago de AJD por el banco.

 

El Real Decreto del Gobierno

 

El 9 de noviembre de 2018 el gobierno dictó un Real Decreto modificando la Ley de AJD expresando que los bancos (hipotecantes) serían los sujetos pasivos del mismo. Este Real Decreto debería ser modificado al no haberse incluido en el mismo a las Cajas de Ahorro. El problema es que un Real Decreto no puede modificar una Ley dado que ésta es una norma jerárquicamente superior. Sólo es posible en casos de “extraordinaria y urgente necesidad” y “sin afectar las instituciones básicas del Estado o los derechos, obligaciones y libertades de los ciudadanos”.

 

Aunque el gobierno considera que es un caso de “extraordinaria y urgente necesidad” está claro que esta regulación afecta los “derechos, obligaciones y libertades de los ciudadanos” (está modificando el sujeto pasivo y diciendo quién paga el impuesto). En consecuencia, al Real Decreto podría vulnerar la Constitución y ser anulado por el Tribunal Constitucional.

 

Prácticas bancarias usuales

 

Los bancos han venido asumiendo en sus hipotecas los gastos a los que venían obligados por los jueces (después de diferentes resoluciones del TS). Pero eran contrarios a aceptar aquellos gastos que no era impuestos por una sentencia). Normalmente aceptaban los gastos de gestoría, registro y notario. Aunque no todos los bancos lo aceptaban, algunos simplemente compartían gastos con el cliente.

 

En lo que sí coinciden unánimemente todos los bancos es en rechazar el pago del AJD. Ningún banco asumió en sus préstamos esta obligación. Debemos esperar al futuro para ver qué pasa porque, probablemente, los bancos recurran el Real Decreto por inconstitucional.

 

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